開欄語：北京商圈升級(jí)改造如火如荼，這一過程中，有的探明方向，有的摸索徘徊。北京商報(bào)記者階段性走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從北京全域來看，商圈發(fā)展依舊不均。地標(biāo)性項(xiàng)目在自我拔高的過程中，商圈的配套難免跟不上；遠(yuǎn)郊商圈的政策扶持不斷，但圈內(nèi)項(xiàng)目之間競爭分流嚴(yán)重，難免形成內(nèi)耗。為此，北京商報(bào)特選幾大代表性商圈，針對(duì)區(qū)域內(nèi)存在的問題，從而提出建設(shè)性意見和可行性方案。

作為北京以前最潮、最火熱的商圈，未來的西單要“靜下來”和“提升品質(zhì)”。近日，北京商報(bào)記者了解到，位列北京第一批“一店一策”的西單商場(chǎng)即將進(jìn)入升級(jí)更新；西單大悅城三至五層多家商戶處于圍擋狀態(tài)，品牌進(jìn)行更迭；西單北大街的廊橋系統(tǒng)也將進(jìn)行部分拆除與提升。北京自步入國際消費(fèi)中心城市建設(shè)的進(jìn)程中，已完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈的改造，而西單商圈依舊存在存量項(xiàng)目改造慢、量變卻起不到質(zhì)變的效果。分析指出，在西單商圈重新定位之下，商家們應(yīng)在商圈內(nèi)各司其職，打好“配合牌”，合力促進(jìn)“新西單”入市。

西單商場(chǎng)方案終敲定

【資料圖】

西單商圈的改造將加快進(jìn)程。近日，北京商報(bào)記者了解到，營業(yè)90余年的西單商場(chǎng)即將開啟改造升級(jí)，預(yù)計(jì)在2025年底迎來新面貌。西單商場(chǎng)黨委書記、總經(jīng)理高少云向記者表示，西單商場(chǎng)外立面更新方案已經(jīng)獲批。更新后的西單商場(chǎng)將更注重文化體驗(yàn)，“新面貌的西單商場(chǎng)預(yù)計(jì)娛樂、體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比較現(xiàn)在將提升，未來商場(chǎng)的零售業(yè)態(tài)將控制在50%以內(nèi)”。高少云透露。

與西單商場(chǎng)一同改造的還有整個(gè)西單連廊。不久前，西城區(qū)發(fā)布“西單連廊空間提升方案國際公開征集”提到，未來西單連廊將整體貫通，與周邊建筑的改造提升方案良好銜接，優(yōu)化連廊空間與商業(yè)建筑、文化設(shè)施之間的商業(yè)互動(dòng)性，打造西單特色景觀節(jié)點(diǎn)，整體優(yōu)化連廊空間形象，加設(shè)必要的便民設(shè)施?，F(xiàn)階段有4家設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過資格評(píng)審，現(xiàn)已進(jìn)入方案評(píng)審階段。

不過雖然商圈內(nèi)的商家一直在改造調(diào)整的路上，但成效甚微。西單明珠常年處于“欲調(diào)未調(diào)”的尷尬局面，在這里最多的是各類美甲美睫店鋪，店鋪招租困難，商場(chǎng)8層的營業(yè)空間內(nèi)，僅存百余家店鋪，即使到現(xiàn)在也有100元三件的上衣、59元一件的裙子在售賣。

此外，北京西單國際大廈正逐漸演變成劇本殺及小餐飲的聚集地，即使是在白天大廈內(nèi)客流也寥寥無幾，門口更貼有店鋪待拍賣公告。西單購物中心場(chǎng)內(nèi)不少商家開啟甩賣模式，推出“買一送一”“全場(chǎng)2折”的大力度折扣，場(chǎng)內(nèi)僅剩50余家品牌。華威商廈內(nèi)的“潮鋪街”也有店鋪空置現(xiàn)象發(fā)生。

值得注意的是，上述亟待改造的商業(yè)項(xiàng)目多為小商品百貨格局，場(chǎng)內(nèi)品牌層級(jí)較低成為普遍現(xiàn)象，在時(shí)尚變遷的洪流之下，這些曾經(jīng)站在時(shí)尚潮頭的弄潮兒正逐漸被拋棄。來到現(xiàn)在的西單，人們更愿意逛一逛大悅城、打卡西單更新場(chǎng)的藝術(shù)展覽、去老佛爺百貨購買一件時(shí)髦單品。西單商圈正呈現(xiàn)出“新老交替”的商業(yè)格局。

商圈難以互補(bǔ)

商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化明顯，難以形成互補(bǔ)是西單商圈發(fā)展掣肘。北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，西單商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目雖在項(xiàng)目定位上有所細(xì)分，但品牌雷同卻是不爭的事實(shí)。其中，近一公里的西單大街上，化妝品品牌雅詩蘭黛在西單大悅城、北京君太、漢光百貨皆有店鋪，香奈兒、迪奧等高端化妝品品牌也分別有3家店鋪。除卻美妝業(yè)態(tài)，黃金珠寶品類也在西單商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中頻繁出現(xiàn)，僅品牌周大福在西單商圈就有西單大悅城、西單商場(chǎng)、北京君太、漢光百貨4家店鋪。

品牌在西單大悅城、北京君太、漢光百貨之間有所趨同，但在老佛爺和華威商場(chǎng)之間則有著天壤之別，一個(gè)定位高端，場(chǎng)內(nèi)擁有巴黎世家、加拿大鵝、馬吉拉等高端產(chǎn)品，另一個(gè)將客群定位在25歲左右的年輕人，產(chǎn)品客單價(jià)多在百元左右，雖然相隔不過百米，但很難實(shí)現(xiàn)客流流轉(zhuǎn)，也對(duì)西單商圈的整體發(fā)展造成影響。

對(duì)此，中國商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)主任郭增利指出，隨著北京多中心商業(yè)格局的逐漸形成，西單商圈的獨(dú)特性被削弱，不僅在于商圈整體缺少特色，更在于商圈創(chuàng)新度不夠。雖整體定位年輕潮流，但項(xiàng)目彼此之間存在分流，無法形成合力，且項(xiàng)目動(dòng)線規(guī)劃不清晰，在客流循環(huán)方面較熱門商圈存在差距。

如果說項(xiàng)目同質(zhì)化、品牌單調(diào)只是商圈無法吸引年輕人的誘因，商圈內(nèi)老項(xiàng)目脫離商業(yè)發(fā)展的整體步伐則是西單商圈落后于北京商業(yè)的根本原因。西單明珠商場(chǎng)、西單商場(chǎng)等位于西單大街東側(cè)的老舊項(xiàng)目也出現(xiàn)不一而同的空置現(xiàn)象，上世紀(jì)90年代的裝修風(fēng)格、不明亮的購物氛圍都對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生影響。

為改變落后商業(yè)格局，老舊商場(chǎng)們也曾多次作出調(diào)改。其中，西單商場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多次擴(kuò)建，并不斷進(jìn)行零散調(diào)整；華威商廈收編被拆除整治的西單小吃街，打造輻射年輕人的潮鋪街；西單明珠商場(chǎng)也對(duì)場(chǎng)內(nèi)空間進(jìn)行重新規(guī)劃……但這些調(diào)改舉措均未能真正盤活上述商業(yè)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，建筑結(jié)構(gòu)和空間局限、資金投入量大且回收期長、沉淀已久的市場(chǎng)認(rèn)知較難改變、上下游伙伴認(rèn)可程度、原有團(tuán)隊(duì)與新定位的匹配度差異等等，都使得老商場(chǎng)的調(diào)改面臨極大挑戰(zhàn)，且與新項(xiàng)目初期就可以立意鮮明、定位清晰形成強(qiáng)烈反差。

加速形成合力

實(shí)際上，為了推動(dòng)西單商圈的發(fā)展，西城區(qū)商務(wù)局也從單體項(xiàng)目到整體空間規(guī)劃等多方面給予企業(yè)多類型扶持。今年1月，在西城區(qū)“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上，西城區(qū)商務(wù)局局長袁利指出，將在今年加快西單-金融街重點(diǎn)商圈提質(zhì)改造，全力推進(jìn)漢光百貨、西單商場(chǎng)等傳統(tǒng)商業(yè)“一店一策”改造升級(jí)。加快首店經(jīng)濟(jì)、首發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，持續(xù)引入品牌首店、旗艦店和創(chuàng)新店，聚合新品潮品首發(fā)首秀活動(dòng)。

同時(shí)，西單商圈將強(qiáng)化數(shù)字消費(fèi)設(shè)施支撐，拓寬新型數(shù)字消費(fèi)供給，建設(shè)智慧商圈。

對(duì)于商圈接下來的發(fā)展，郭增利指出，在城市商業(yè)多中心格局競爭日益明顯的環(huán)境下，西單商圈的各個(gè)商業(yè)體受到消費(fèi)者分流和吸引力下降的影響，需要改變自己固化的經(jīng)營策略，把周邊居民的生活服務(wù)內(nèi)容和城市服務(wù)內(nèi)容納入新的優(yōu)化方向，從而形成自身社會(huì)化功能集合的特色，以擴(kuò)大自己的輻射深度。同時(shí)要做細(xì)分人群的新內(nèi)容和新需求組合，方向上可以選擇“最”戶外、“最“運(yùn)動(dòng)、“最”潮流等等強(qiáng)調(diào)聚合性和主題性的商業(yè)標(biāo)簽。

此外，針對(duì)西單商圈內(nèi)年輕人消費(fèi)環(huán)境少、缺乏商業(yè)聯(lián)動(dòng)的商業(yè)現(xiàn)狀，中際遠(yuǎn)大（北京）國際投資管理有限公司總裁趙理明認(rèn)為，應(yīng)增設(shè)生活體驗(yàn)類內(nèi)容，加強(qiáng)與老佛爺?shù)穆?lián)動(dòng)，形成商圈集合效應(yīng)。同時(shí)，對(duì)西單商圈內(nèi)的狹窄路口進(jìn)行升級(jí)，對(duì)商場(chǎng)內(nèi)的停車位進(jìn)行擴(kuò)容，也能在一定程度上緩解西單商圈的交通壓力。

除了上述商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)整，西單大悅城的硬件也將同步改造。北京商報(bào)記者獲悉，該商場(chǎng)下一步將強(qiáng)化首層的潮流屬性及外立面景觀屬性。B1、B2空間改造預(yù)計(jì)將于明年啟動(dòng)。接下來，西單大悅城將根據(jù)每個(gè)樓層的細(xì)分客群對(duì)各樓層進(jìn)行優(yōu)化。此外，北京漢光也將在今年下半年進(jìn)行外立面改造及天臺(tái)花園建設(shè)。

北京商報(bào)記者 劉卓瀾 王思琦

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